不動産仲介で媒介契約を締結するときに気をつけたいこと

不動産仲介で媒介契約を締結するときに気をつけたいこと

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2018.07.21

3種類の媒介契約

媒介契約には3種類が存在します。どの契約形態を選択するかは売り主側に委ねられています。

専属選任媒介

売買は、1社にだけしか依頼することができません。他の不動産会社と同時に媒介契約をすることは法律で禁じられています。売主が自分で探した取引相手や、親戚、友人などと直接交渉をした場合でも、契約を結んだ不動産会社を通して取引を進めることが義務づけられます。

拘束力が強いので、不動産会社に課せられる義務も重くなります。たとえば、「週に一度は文書で営業活動の報告をする義務」などが発生します。契約の有効期限は3か月間です。不動産会社として、仲介手数料が必ず入る契約なので、積極的に売却に向けて活動してくれることが期待できます。

選任媒介契約

契約は1社のみで内容も選任専属媒介とほとんど同じですが、自分で探した取引相手や親戚などと取引をする場合には、不動産会社を通す必要がありません。営業活動の報告は2週間に1回以上となります。

契約期間も専属選任と同じく3か月間です。自分で取引相手を見つける可能性がないのであればメリットはあまりないので、専属選任契約を締結してしまう方がよいでしょう。

一般媒介契約

他の2つの契約と異なり、一度に複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことができます。自分で取引相手を見つけた場合でも不動産会社を通す必要がないので、かなり自由な売却活動が可能になる契約です。契約期間は自由に定められますが、一般的には3か月以内となることが多いです。

ただし、自由度が高くなる半面、不動産会社としては必ず仲介手数料が入るという保証がないため、売却活動がそれほど積極的なものにはならない可能性があります。人気のある物件であれば各社が競って買主を探してくれるかもしれませんが、そうでないなら、デメリットの方が多くなるかもしれません。

なお、購入する時にも媒介契約を締結する必要がありますが、購入時に1社とだけしか契約を結ばないのは大変に不利なので、一般媒介契約となるケースがほとんどです。契約の種類によってすぐに物件が売れるということはありません。

こまめに売却報告書を受け取りたいのか、あるいは、複数の不動産会社に依頼することで少しでも売却機会の幅を広げたいのかなど、自分が望むスタイルに合う契約を締結するようにしましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、売買契約が成立してから売主に対し請求されます。支払方法に関しては個別に決められることもありますが、一般的には契約成立時に半額、物件の引き渡し時に残り半分を支払います。

物件の売買価格によって、仲介手数料は異なります。法律で上限が決められているので、これを超えた仲介手数料を取ることはできませんが、値下げに関しては各社の任意となります。

  • 200万円以下 取引額の5%以内
  • 200万円超え~400万円以下 取引額の4%以内
  • 400万円超え 取引額の3%以内

消費税は別途かかります。実際の計算方法はかなり複雑です。たとえば1000万円の売買取引をした場合、単に1000万円に3%をかけて算出するのではなく、3つの売買金額に分けて計算をする必要があるのです。

  • 200万円以下(200万円)×5%=10万円
  • 200万円超え~400万円(200万円)×4%=8万円
  • 400万円超え(600万円) ×3%=18万円

このように、1000万円を()の中の3つに分けて考え、それぞれの仲介手数料を計算します。この場合は合計金額36万円に消費税を合わせた38万8800円が仲介手数料の上限になります。

なお、専属専任や専任で契約したにもかかわらず、他の不動産会社を通して売却を成立させたり、自分が見つけてきた取引相手と売買契約を成立させてしまったりした場合には、仲介手数料相当の違約金を支払わなければいけません。

不動産の売却や仲介手数料で悩んだときには、取引実績の多さに定評がある「イエイ不動産」や「不動産査定エージェント」などに相談してみるとスムーズな売買が可能です。

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