不動産仲介手数料に含まれるサービスは購入と賃貸では変わる!

不動産仲介手数料に含まれるサービスは購入と賃貸では変わる!

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2018.07.20

なぜ違う?賃貸と売買の不動産仲介手数料

仲介手数料とは?

不動産取引に関係する「仲介手数料」とは、賃貸契約や売買契約が成立した場合に、不動産会社が請求でき、受け取ることのできる報酬です。宅地建物取引業法において、不動産会社などの業者以外は、不動産の仲介手数料を請求することは違法とされています。

しかし、不動産に関する仲介手数料のサービスは、賃貸物件の場合と不動産の売買では、手数料が変わってきます。賃貸の場合は、物件の1か月家賃が基準になり、不動産売買の場合には物件価格に上限が設定され、「○○円までは仲介手数料が××円、○○円を超えたら△△円」が仲介手数料として算出されます。

賃貸の不動産でかかる仲介手数料

賃貸物件の場合は、「毎月の家賃×1.08(消費税)」が仲介手数料になります。たとえば、家賃が月ごとに10万円、管理費が9,000円の賃貸物件の場合は、10万円×1.08=10万8,000円と算出されるので、仲介手数料は10万8,000円になります。この場合、毎月払う管理費があっても、仲介手数料に9,000円は含まれません。つまり、賃貸物件の仲介手数料には、家賃のみで管理費は含まれないことが一般的です。

事業用物件は「税抜き家賃の価格×消費税」

商用物件、つまりオフィスや工場、作業所などは、毎月の家賃に消費税が含まれます。そのため、一般住宅物権とは異なるサービスになり、消費税を除いた1か月分の家賃に、消費税を加えた金額が仲介手数料となります。事業用の物件は、「税抜き家賃」から算出することが仲介手数料です。

管理会社の紹介物件であっても仲介サービスは有効

不動産会社でない管理会社が、賃貸物件を紹介するときには、自社の管理物件を紹介したということになるため、仲介手数料が発生します。不動産会社で賃貸物件を借りなければ、仲介手数料が発生しないというわけではありません。

売却するときの仲介手数料は上限があってサービスも可能!

法律も関係する不動産売買の場合の仲介手数料

宅地建物業法で決められている不動産売買時の仲介手数料。この仲介手数料は、売却時のポイントのひとつになります。売買契約が成立した際に、金額200万円以下であれば5%以内、売買金額が200万円~400万円未満であれば4%以内、さらに400万円を超える成約金額には3%以内の、それぞれの成約金額に消費税を加算した金額が仲介手数料となります。

不動産会社が請求する仲介手数料は、上限を超えることは宅地建物業法に違反することになりますが、「上限」として設定されているので「以下の金額」にすることも可能です。そのため、不動産売買の場合は、「仲介手数料のサービス」があります。

不動産会社が紹介する物件の価格には、課税対象として消費税は含まれますが、「土地」のみの場合で非課税であれば、消費税は別途となります。しかし、ワン・オーナー物件といわれる個人の売却物件の場合には、建物も非課税となるので、土地も建物も消費税を含みません。

「安い仲介手数料」というサービスの信頼度は?

「安い仲介手数料」や「仲介手数料は減額サービス」するという広告が目につきますが、実際には設定できる仲介手数料の上限を最大限使っている不動産会社が多いでしょう。

成立しなければ発生しない仲介手数料。そのため、安ければよいわけではない面も強調されることがあります。仲介手数料が低い、安い場合には不動産会社による販売用サービスを活用されていないこともあり、売却までに時間がかかることもあり得ます。さらに、不動産会社の対応が満足できないために、不安を感じるということもあるかもしれません。

そこで、不動産売買の場合には、物件価格や消費税を考慮した後で、仲介手数料を調整してもらいたいという場合は、仲介手数料専用サービスを利用することがおすすめです。不動産会社の「仲介手数料半額キャンペーン」、「○○までに成約の場合には仲介手数料をサービス」などを活用できます。

仲介手数料のサービスは不動産会社選びのポイント

仲介手数料のサービスは、不動産会社選びのポイントになります。賃貸の場合はほぼ決まっている仲介手数料であっても、不動産売買の場合には会社の状況を見極めるポイントになります。

賃貸物件とは異なり、ある程度融通を利かせることのできる売買契約の仲介手数料。仲介手数料のサービスが多いのは大手不動産会社の場合ですが、大きくない不動産会社であっても仲介手数料をサービスできる会社も少なくありません。仲介手数料の金額によって経営状態をチェックするポイントにもなります。

仲介手数料は「成功報酬」のためサービスに影響も

買う場合には少しでも安く、売る場合には少しでも高くしたい不動産の売却では、仲介手数料によって受けられるサービスが異なる可能性もあります。仲介手数料を既定としている場合に「安くしてほしい」と伝えてしまうと、印象が悪くなり、販促力が低下することも考えられます。適切なサービスを受けるには、成功報酬としての仲介手数料において、適切な金額が最善といえるかもしれません。

といっても、仲介手数料の減額を取り入れている不動産会社があることを考えると、不動産物件の特徴や条件などもサービスの対象になるでしょう。そのため、物件価格、消費税、不動産会社のサービスとの相性などもしっかり考えて、仲介手数料にこだわらず全体的な金額を考慮に入れてみましょう。

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